گام ۱ : محاسبه P – ارزش معاملاتی ساختمان
در مطلب نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان یا قیمت منطقه ای گفتیم که یکی از موارد کاربرد ارزش معاملاتی یا P در محاسبه مقدار عوارضی است که شهرداری ها هنگام صدور پروانه ساختمانی دریافت میکنند.
از آنجایی که قبلا نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک را توضیح داده ایم در اینجا از توضیح مجدد صرف نظر می‌کنیم.
گام ۲ : محاسبه زیربنا پایه
منظور از زیربنا پایه مقدار زیربنایی که است که با توجه به سطح اشغال و تراکم ساختمانی مصوب می‌توانید ساخت و ساز کنید.
مثلا فرض کنید زمین ما ۲۵۰ متر مربع است. در صورتیکه سطح اشغال ۶۰٪ و تراکم ۲۴۰٪ باشد خواهیم داشت :
زیربنا پایه در هر طبقه 150 = 0.6 * 250
زیربنای پایه کل ساختمان 600 = 4 * 150
گام ۳ : تعیین بلوک درآمدی
شهر مشهد به ۱۵۳ بلوک درآمدی تقسیم شده است. تصویر زیر نقشه بلوک های درآمدی مشهد مقدس است.
به عنوان مثال فرض کنید ملک من در بلوار رضا در شهر مشهد واقع شده به نقشه بلوک های درآمدی شهر مشهد مراجعه میکنم. همانطور که در تصویر زیر مشخص است این ملک در بلوک درآمدی شماره ۹۶ واقع شده است.
گام ۴ : تعیین ضریب تعدیل بلوک درآمدی Z
پارامتر Z یا ضریب تعدیل بلوک درآمدی برای در نظر گرفتن ارزش هر منطقه است. برای تعیین Z ابتدا باید ببینید که ملک شما در کدام یک از بلوک های درآمدی مشهد واقع شده؟ پس از مشخص شدن بلوک درآمدی ضریب Z از جدول ضریب تعدیل بلوک درآمدی به راحتی مشخص میشود.
در مثال مطرح شده فهمیدیم که ملک ما در بلوک درآمدی ۹۶ واقع شده است. همانطور که در تصویر زیر میبینید مقدار Z برای مقادیر مختلف تراکم پایه و مجاز مشخص شده
با کمی دقت در جدول بالا و با توجه به صحبت هایی که در مطلب تراکم ساختمانی کردیم متوجه میشویم که عوارض ۲ طبقه اول (تراکم ۱۲۰٪ و کمتر) با ضریب ۹.۵ طبقه سوم (مازاد بر ۱۲۰ الی ۱۸۰٪) با ضریب ۱۱.۷ و طبقه چهارم (مازاد بر ۱۸۰٪) با ضریب ۱۴.۷ درنظر گرفته میشود. این یعنی قیمت عوارض طبقات با هم یکسان نیست!
در ستون تراکم مجاز میبینیم که ضرایب بیش از ۲ برابر افزایش داشته است. این یعنی قیمت یک طبقه مازاد بیش از ۲ برابر تراکم مصوب است.
گام 5 : تعیین عوارض پایه
حال که تمامی ضرایب به دست آمده فقط کافی است آنها را در هم ضرب کنیم تا عوارض پایه نوسازی به دست آید.
Z * P = عوارض هر مترمربع زیربنا
ریال P=2436300 و ضریب تعدیل هییت وزیران 0.36 و زیربنا هر طبقه ۱۵۰ مترمربع می‌باشد.
گام 6 : محاسبه عوارض زیربنا مازاد – طبقه اضافه
حتما میدانید که تعرفه عوارض نوسازی برای تراکم مازاد با تراکم پایه یکسان نیست.
این بخش سوال خیلی از همشهریان عزیز است که برای گرفتن یک طبقه مازاد باید چه مبلغی به شهرداری پرداخت کنیم؟ اگر نحوه محاسبه عوارض تراکم پایه را یاد گرفته اید محاسبه هزینه تراکم مازاد به سادگی آب خوردن است.
اگر یادتان باشد ما عوارض پایه را برای ملکی با زیربنا هر طبقه ۱۵۰ متر در ۴ طبقه محاسبه کردیم. حال فرض کنید می خواهیم از شهرداری مجوز پیشروی طولی گرفته تا به جای ۱۵۰ مترمربع بتوانیم ۱۷۵ مترمربع در هر طبقه زیربنا داشته باشیم. علاوه بر این یک طبقه مازاد نیز می خواهیم خریداری کنیم.
شهرداری مشهد هزینه عوارض این ۲۵ مترمربع پیشروی طولی و یک سقف مازاد را چطور محاسبه می‌کند؟
برای درک این موضوع ابتدا باید تراکم درخواستی خود را محاسبه کنید.
زیربنا کل 875 = 5 * 175
تراکم درخواستی از شهرداری : 350٪ = 250 / 875
تراکم مصوب : 240 ٪
تراکم مازاد درخواستی : 110 ٪
از آنجایی که تراکم مازاد درخواستی از 120٪ کمتر است پس ضریب Z=30 می‌باشد.
در جدول زیر نحوه محاسبه زیربنا مازاد آورده شده است. توجه کنید مقدار زیربنا مازاد در طبقات ۱ تا ۴ برابر ۲۵ مترمربع و در طبقه پنجم برابر ۱۷۵ مترمربع می‌باشد.
توضیحات جامع در مورد نحوه محاسبه عوارض تراکم مازاد شهرداری و سقف اضافه در ویدئوهای سایت کارکشته
قیمت 2 سقف مازاد
اگر بخواهیم یک سقف اضافه دیگر نیز بگیریم (یعنی ۲ سقف مازاد ) قیمت آن چقدر خواهد شد؟
زیربنا کل 1050 = 6 * 175
تراکم درخواستی از شهرداری : 420٪ = 250 / 1050
تراکم مصوب : 240 ٪
تراکم مازاد درخواستی : 180 ٪
چون تراکم مازاد درخواستی بیش از ۱۲۰٪ است ما به تفاوت آن با ضریب Z=39 محاسبه میشود.
توضیحات مربوط به عوارض دو سقف مازاد در سایت کارکشته داده شده است.
گام7 : عوارض بالکن و پیش آمدگی در معبر
بالکن و پیش آمدگی بیشترین قیمت را در هزینه صدور پروانه ساختمان دارد. مقدار عوارض بالکن و تراس و یا هرگونه پیش آمدگی در معبر بر اساس رابطه 2*Z*P به دست می آید. نکته قابل توجه این است که مقدار Z براساس ضریب تراکم مجاز مازاد بر ۱۲۰ الی ۱۸۰٪ به دست می آید.
در مثال زیر مساحت بالکن در هر طبقه را 15 مترمربع در نظر گرفته ایم.
توضیحات مربوط به نحوه محاسبه عوارض بالکن و تراس در وبسایت گروه کارکشته
آموزش محاسبه عوارض پروانه مسکونی در سال 99