​

گام ۱ :‌ محاسبه P – ارزش معاملاتی ساختمان

در مطلب نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان یا قیمت منطقه ای گفتیم که یکی از موارد کاربرد ارزش معاملاتی یا P در محاسبه مقدار عوارضی است که شهرداری ها هنگام صدور پروانه ساختمانی دریافت میکنند.

از آنجایی که قبلا نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک را توضیح داده ایم در اینجا از توضیح مجدد صرف نظر می‌کنیم.

گام ۲ : محاسبه زیربنا پایه

منظور از زیربنا پایه مقدار زیربنایی که است که با توجه به سطح اشغال و تراکم ساختمانی مصوب می‌توانید ساخت و ساز کنید.

مثلا فرض کنید زمین ما ۲۵۰ متر مربع است. در صورتیکه سطح اشغال ۶۰٪ و تراکم ۲۴۰٪ باشد خواهیم داشت :

زیربنا پایه در هر طبقه 150 = 0.6 * 250

زیربنای پایه کل ساختمان 600 = 4 * 150

گام ۳ : تعیین بلوک درآمدی

شهر مشهد به ۱۵۳ بلوک درآمدی تقسیم شده است. تصویر زیر نقشه بلوک های درآمدی مشهد مقدس است.

​

به عنوان مثال فرض کنید ملک من در بلوار رضا در شهر مشهد واقع شده به نقشه بلوک های درآمدی شهر مشهد مراجعه میکنم. همانطور که در تصویر زیر مشخص است این ملک در بلوک درآمدی شماره ۹۶ واقع شده است.

​

گام ۴ : تعیین ضریب تعدیل بلوک درآمدی Z

پارامتر Z یا ضریب تعدیل بلوک درآمدی برای در نظر گرفتن ارزش هر منطقه است. برای تعیین Z‌ ابتدا باید ببینید که ملک شما در کدام یک از بلوک های درآمدی مشهد واقع شده؟‌ پس از مشخص شدن بلوک درآمدی ضریب Z از جدول ضریب تعدیل بلوک درآمدی به راحتی مشخص می‌شود.

در مثال مطرح شده فهمیدیم که ملک ما در بلوک درآمدی ۹۶ واقع شده است. همانطور که در تصویر زیر میبینید مقدار Z برای مقادیر مختلف تراکم پایه و مجاز مشخص شده

​

با کمی دقت در جدول بالا و با توجه به صحبت هایی که در مطلب تراکم ساختمانی کردیم متوجه میشویم که عوارض ۲ طبقه اول (تراکم ۱۲۰٪ و کمتر) با ضریب ۹.۵ طبقه سوم (مازاد بر ۱۲۰ الی ۱۸۰٪) با ضریب ۱۱.۷ و طبقه چهارم (مازاد بر ۱۸۰٪) با ضریب ۱۴.۷ درنظر گرفته میشود. این یعنی قیمت عوارض طبقات با هم یکسان نیست!

در ستون تراکم مجاز میبینیم که ضرایب بیش از ۲ برابر افزایش داشته است. این یعنی قیمت یک طبقه مازاد بیش از ۲ برابر تراکم مصوب است.

گام 5 : تعیین عوارض پایه

حال که تمامی ضرایب به دست آمده فقط کافی است آنها را در هم ضرب کنیم تا عوارض پایه نوسازی به دست آید.

Z * P = عوارض هر مترمربع زیربنا

ریال P=2436300 و ضریب تعدیل هییت وزیران 0.36 و زیربنا هر طبقه ۱۵۰ مترمربع می‌باشد.

گام 6 :‌ محاسبه عوارض زیربنا مازاد – طبقه اضافه

حتما میدانید که تعرفه عوارض نوسازی برای تراکم مازاد با تراکم پایه یکسان نیست.

این بخش سوال خیلی از همشهریان عزیز است که برای گرفتن یک طبقه مازاد باید چه مبلغی به شهرداری پرداخت کنیم؟ اگر نحوه محاسبه عوارض تراکم پایه را یاد گرفته اید محاسبه هزینه تراکم مازاد به سادگی آب خوردن است.

اگر یادتان باشد ما عوارض پایه را برای ملکی با زیربنا هر طبقه ۱۵۰ متر در ۴ طبقه محاسبه کردیم. حال فرض کنید می خواهیم از شهرداری مجوز پیشروی طولی گرفته تا به جای ۱۵۰ مترمربع بتوانیم ۱۷۵ مترمربع در هر طبقه زیربنا داشته باشیم. علاوه بر این یک طبقه مازاد نیز می خواهیم خریداری کنیم.

شهرداری مشهد هزینه عوارض این ۲۵ مترمربع پیشروی طولی و یک سقف مازاد را چطور محاسبه می‌کند؟

برای درک این موضوع ابتدا باید تراکم درخواستی خود را محاسبه کنید.

زیربنا کل 875 = 5 * 175

تراکم درخواستی از شهرداری : 350٪ = 250 / 875

تراکم مصوب : 240 ٪

تراکم مازاد درخواستی : 110 ٪

​

از آنجایی که تراکم مازاد درخواستی از 120٪ کمتر است پس ضریب Z=30 می‌باشد.

در جدول زیر نحوه محاسبه زیربنا مازاد آورده شده است. توجه کنید مقدار زیربنا مازاد در طبقات ۱ تا ۴ برابر ۲۵ مترمربع و در طبقه پنجم برابر ۱۷۵ مترمربع می‌باشد.

توضیحات جامع در مورد نحوه محاسبه عوارض تراکم مازاد شهرداری و سقف اضافه در ویدئوهای سایت کارکشته

قیمت 2 سقف مازاد

اگر بخواهیم یک سقف اضافه دیگر نیز بگیریم (یعنی ۲ سقف مازاد ) قیمت آن چقدر خواهد شد؟‌

زیربنا کل 1050 = 6 * 175

تراکم درخواستی از شهرداری : 420٪ = 250 / 1050

تراکم مصوب : 240 ٪

تراکم مازاد درخواستی : 180 ٪

چون تراکم مازاد درخواستی بیش از ۱۲۰٪ است ما به تفاوت آن با ضریب Z=39 محاسبه میشود.

توضیحات مربوط به عوارض دو سقف مازاد در سایت کارکشته داده شده است.

گام7 : عوارض بالکن و پیش آمدگی در معبر

بالکن و پیش آمدگی بیشترین قیمت را در هزینه صدور پروانه ساختمان دارد. مقدار عوارض بالکن و تراس و یا هرگونه پیش آمدگی در معبر بر اساس رابطه 2*Z*P به دست می آید. نکته قابل توجه این است که مقدار Z براساس ضریب تراکم مجاز مازاد بر ۱۲۰ الی ۱۸۰٪ به دست می آید.

در مثال زیر مساحت بالکن در هر طبقه را 15 مترمربع در نظر گرفته ایم.

توضیحات مربوط به نحوه محاسبه عوارض بالکن و تراس در وبسایت گروه کارکشته

​

دفترچه ارزش معاملاتی املاک چیست؟

دفترچه ای است که هرسال توسط اداره امور مالیاتی منتشر می‌شود. این دفترچه هرساله برای هر استان به طور جداگانه منتشر شده و مقدار قیمت منطقه ای تمام نقاط شهری به تفکیک مشخص شده است.

تمامی افراد حق استفاده از این دفترچه را به طور رایگان دارند. به همین منظور لینک دانلود آن ها که مربوط به وبسایت اداره امور مالیاتی میباشد را قرار داده ایم.

دانلود دفترچه ارزش معاملاتی املاک سال 98

دانلود دفترچه ارزش معاملاتی املاک سال 97

لازم به ذکر است که شهرداری ها در سال ۹۹ از دفترچه قیمت منطقه ای سال ۹۷ برای محاسبه عوارض استفاده می‌کنند.

کاربرد ارزش معاملاتی املاک

عدد P‌ یا ارزش معاملاتی پارامتری است که در تعیین هزینه های زیر به طور مستقیم نقش دارد:

• هزینه عوارض سالیانه شهرداری
• هزینه مالیات نقل و انتقال ملک در اداره دارایی
• هزینه دفاتر محضر اسناد رسمی
• هزینه عوارض صدور پروانه ساختمان
• و….

نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان

ارزش معاملاتی عرصه + ارزش معاملاتی اعیان = ارزش معاملاتی کل ساختمان

ارزش معاملاتی عرصه

منظور از ارزش معاملاتی عرصه همان قیمت منطقه ای زمین است که برای محدوده های مختلف شهری در دفترچه معاملاتی املاک آورده شده است.

به عنوان مثال تصویر زیر مربوط به قیمت منطقه ای ما‌بین خیابان های احمدآباد – شهید منتظری – بلوار ملاصدرا و بعثت در شهر مشهد می باشد.

همانطور که در جدول بالا مشخص است ارزش معاملاتی عرصه (زمین) مسکونی در این منطقه از شهر مشهد برابر 1190000 ریال، تجاری 2023000 ریال و اداری 1428000 ریال می‌باشد.

قیمت منطقه ای عرصه سایر کاربری ها

لابد این سوال برای شما پیش آمده که اگر کاربری زمین شما هیچکدام از این موارد نبود باید چکار کنیم؟ مثلا ارزش معاملاتی یک زمین زراعی یا یک انبار چطور تعیین می‌شود؟

برای پاسخ به این سوال به ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی مراجعه می‌کنیم. در جدول ۱ این دفترچه ضرایب تعدیل این دفترچه برای کاربری های مختلف آورده شده است که در تصویر زیر مشخص است.

ارزش معاملاتی عرصه سایر کاربری های به غیر از مسکونی با اعمال ضرایب تعدیل به دست می آید.

مثال: ارزش معاملاتی هر مترمربع عرصه یک ساختمان با کاربری بهداشتی-درمانی در محدوده بلوار رضا شهر مشهد چقدر است؟

کافی است ارزش معاملاتی مسکونی ( ۱۱۹۰۰۰۰ ریال) را در ضریب تعدیل کاربری مورد نظر ضرب کنیم. در تصویر بالا همانطور که مشخص است ضریب تعدیل برای کاربری بهداشتی- درمانی ۰.۸ است. پس 952000 = 0.8*1190000

تشخیص نوع کاربری عرصه املاک

تشخیص کاربری ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼك ﺑﻪ ﺷﺮح ذﯾﻞ ﺻﻮرت ﻣﯽ گیرد:

• ﮐﺎرﺑﺮي اﻣﻼك ﺑﺮ اﺳﺎس ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي ﻣﻨﺪرج در ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ و ﯾﺎ ﺳﺎﯾﺮ اﺳﻨﺎد ﻣﺜﺒﺘﻪ ﻣﺮﺑﻮط ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ.
• در ﺧﺼﻮص اﻣﻼﮐﯽ ﮐﻪ ﮐﺎرﺑﺮي آﻧﻬﺎ ﻣﺸﺨﺺ ﻧﻤﯽﺑﺎﺷﺪ، ﺑﺮ اﺳﺎس ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي اﻋﯿﺎﻧﯽ اﺣﺪاث ﺷﺪه و در آﻧﻬﺎ در ﺧﺼﻮص اﻋﯿﺎﻧﯽﻫﺎي ﺑﺎ ﮐﺎرﺑﺮي ﻣﺘﻔﺎوت (ﻣﺨﺘﻠﻂ) ﺑﺮ اﺳﺎس ﻗﺪراﻟﺴﻬﻢ ﻋﺮﺻﻪ ﻫﺮ ﯾﮏ از اﻋﯿﺎﻧﯽﻫﺎي ﻣﺴﺘﺤﺪﺛﻪ و ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي آﻧﻬﺎ ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻣﯽﮔﺮدد. ﻋﻤﻞ ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ.
• در ﺧﺼﻮص ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼك ﻓﺎﻗﺪ ﮐﺎرﺑﺮي و ﻓﺎﻗﺪ اﻋﯿﺎﻧﯽ، ﻃﺒﻖ ردﯾﻒ 4 جدول ۱ عمل خواهد شد.

تاثیر عرض معبر در ارزش معاملاتی عرصه

ارزشﻫﺎي ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻋﺮﺻﻪ ﻣﻨﺪرج در ﺟﺪاول ﭘﯿﻮﺳﺖ اﯾﻦ ﻣﺠﻤﻮﻋﻪ ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻣﻌﺎﺑﺮ ﺑﺎ ﻋﺮض ۱۰ متر میباشد و به ازای هر متر (یا ضریبی از متر) ﻣﺎزاد ﯾﺎ ﮐﺴﺮي ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﻣﺒﻨﺎي ﻣﺬﮐﻮر، ﺣﺴﺐ ﻣﻮرد ۵% ﺑﻪ ارزشﻫﺎي ﻣﺰﺑﻮر اﺿﺎﻓﻪ ﯾﺎ ﮐﺴﺮ ﻣﯽﮔﺮدد.

تذکر : اﻓﺰاﯾﺶ ۵٪ مذکور در ارزش های معاملاتی عرصه املاک برای ﻣﻌﺎﺑﺮ بالای ۲۰ متر جهت املاک با کاربری مسکونی و معابر بالاتر از ۳۰ متر در سایر کاربری ها محاسبه نمیگردد.

مقادیر دفترچه ارزش معاملاتی املاک بر مبنای عرض معبر ۱۰ متر است.

به عنوان مثال اگر عرض معبر ۱۲ متر باشد به ازای ۲ متر مازاد (۲*۵) ۱۰ درصد به ارزش معاملاتی عرصه اضافه میشود. اما اگر مثلا عرض معبر ۳۵ متر باشد محاسبات را برای همان معبری با عرض ۲۰ متر حساب میکنیم. یعنی به ازای ۱۰ متر مازاد (۱۰*۵) ۵۰ درصد به مقادیر دفترچه اضافه میشود.

موارد تکمیلی

• در ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ارزش ﻋﺮﺻﻪﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ دارای ۲ بر یا بیشتر میباشند بالاترین ارزش معبر مربوطه ملاک عمل خواهد بود، مشروط بر اینکه از معبر مذکور راه عبور داشته باشد.
• ارزش ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼك واﻗﻊ در ﺑﺮ ﻣﯿﺎدﯾﻦ ﻣﻌﺎدل ﺑﺎﻻﺗﺮﯾﻦ ارزش ﻣﻌﺒﺮي اﺳﺖ ﮐﻪ از آن ﻣﯿﺪان ﻣﻨﺸﻌﺐ ﻣﯽﺷﻮد.
• ارزش ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼﮐﯽ ﮐﻪ راه ﻋﺒﻮر ﻣﺴﺘﻘﻠﯽ ﻧﺪارد و ﺣﻖ ﻋﺒﻮر از ﻣﻠﮏ ﻣﺠﺎور را دارﻧﺪ، ﺑﺮاﺑﺮ ﺷﺼﺖ درصد ﻋﺮﺻﻪ ﻣﻌﺒﺮي اﺳﺖ ﮐﻪ راه ﻋﺒﻮر ﻣﻠﮏ از آن ﻣﻨﺸﻌﺐ ﻣﯽﺷﻮد.
• ارزش ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼﮐﯽ ﮐﻪ ﺑﺮ ﺑﺰرﮔﺮاه، اﺗﻮﺑﺎن، ﻣﺴﯿﻞ، ﺣﺮﯾﻢ راه آﻫﻦ و ﻧﻬﺮ ﻗﺮار دارﻧﺪ، ﺗﺎ زﻣﺎﻧﯽ ﮐﻪ ﺷﺮاﯾﻂ اﺳﺘﻔﺎده و ﻋﺒﻮر و ﻣﺮور از آنﻫﺎ، ﻧﻈﯿﺮ ﺧﯿﺎﺑﺎنﻫﺎي داﺧﻠﯽ ﺷﻬﺮ ﺟﻬﺖ دﺳﺘﺮﺳﯽ ﺑﻪ ﻣﻠﮏ ﻣﻮرد ﻧﻈﺮ ﻣﻬﯿﺎ ﻧﺒﺎﺷﺪ و رﻓﺖ و آﻣﺪ آﻧﺎن از ﺧﯿﺎﺑﺎنﻫﺎي دﯾﮕﺮ ﺻﻮرت ﭘﺬﯾﺮد، ﺑﺮاﺑﺮ ﺧﯿﺎﺑﺎن ﻣﻮرد اﺳﺘﻔﺎده ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﻣﯽﺷﻮد.
• ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻋﺮﺻﻪ ﺳﺮاﻫﺎ، ﭘﺎﺳﺎژﻫﺎ و ﮐﺎروانﺳﺮاﻫﺎ ﺑﺮ اﺳﺎس ﺑﺎﻻﺗﺮﯾﻦ ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻣﻌﺒﺮي ﮐﻪ از آن ﻣﻨﺸﻌﺐ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ، ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﻣﯽﺷﻮد.
• ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺑﺮاي اﻣﻼك واﻗﻊ در ﺣﺮﯾﻢ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﺷﻬﺮ، ﺑﺨﺶ و ﯾﺎ روﺳﺘﺎي ﻣﻮرد ﻧﻈﺮ، ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻧﺸﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﻣﻌﺎدل ۷۰ درصد ارزشﻫﺎي ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻧﺰدﯾﮏﺗﺮﯾﻦ ﻣﺤﻞ ﻣﺸﺎﺑﻪ ﻣﺒﻨﺎي ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد.

ارزش معاملاتی اعیان

منظور از ارزش معاملاتی اعیان همان ارزش بنای ساختمان بوده که برای تعیین آن باید به ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی مربوطه مراجعه کنیم.

ارزش معاملاتی ساختمان در سال ۹۹

از آنجایی که بنا ساختمان در مناطق مختلف هر فرق میکند باید به نوعی قیمت عرصه نیز در قیمت اعیان دیده شود. همانطور که در تذکر تصویر بالا آمده برای تعیین ارزش معاملاتی اعیان باید ۳۰ درصد ارزش معاملاتی عرصه را نیز به مقادیر جدول بالا اضافه کرد.

قیمت اعیان با توجه به نوع کاربری + ۰.۳ * قیمت عرصه = قیمت اعیان ساختمان

• در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ و اداري ﺑﯿﺶ از ﭘﻨﺞ ﻃﺒﻘﻪ (ﺑﺪون اﺣﺘﺴﺎب زﯾﺮزﻣﯿﻦ و ﭘﯿﻠﻮت) از ﻃﺒﻘﻪ ﺷﺸﻢ ﺑﻪ ﺑﺎﻻ ﺑﻪ ازاي ﻫﺮ طبقه بالاتر ۱.۵ درصد ﺑﻪ ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ردﯾﻒ ۲ جدول ۲ اضافه میشود.
• در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ﺗﺠﺎري ﺑﻪ ازاي ﻫﺮ ﻃﺒﻘﻪ ﺑﺎﻻﺗﺮ ﯾﺎ ﭘﺎﯾﯿﻦﺗﺮ از ﻫﻤﮑﻒ ۱۵٪ و حداکثر ۵۰٪ از ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن (اﻋﯿﺎﻧﯽ) ﻣﻮﺿﻮع ردﯾﻒ ﯾﮏ ﺟﺪول ۲ کسر میشود..
• ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ فاقد طبقه همکف (همسطح با معبر اصلی) باشد اولین طبقه بالاتر و پایین تر از سطح معبر مربوط همکف محسوب میشود.
• ارزش ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﭘﺎرﮐﯿﻨﮓ و اﻧﺒﺎری متعلق به هر واحد ساختمانی معادل ۵۰٪‌ قیمت هر مترمربع ساختمان مندرج در جدول ۲ تعیین میگردد.
• در محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی املاک کلیه فضاهای غیر‌مسقف و همچنین مشاعات ساختمان جزء اعیانی محسوب نمیشود.
• به ازای هر سال قدمت ساختمان (با ارایه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف ۲۰ سال نسبت به محاسبه ارزش معاملاتی ۲٪ از کل ارزش معاملاتی اعیانی ملک (تا سقف ۴۰٪) که مطابق بندهای فوق تعیین میگردد کسر میشود.

ارزش معاملاتی اعیانی واحدهای تکمیل نشده

ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ اﻋﯿﺎﻧﯽ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ﺗﮑﻤﯿﻞ ﻧﺸﺪه ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ وﺿﻌﯿﺖ آن در ﻫﺮ ﯾﮏ از ﻣﺮاﺣﻞ ﺳﺎﺧﺖ ﺑﻪ ﺷﺮح ﺟﺪول زیر تعیین میگردد. ضمنا در املاکی که دارای دو یا چند طبقه میباشند ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ اﻋﯿﺎﻧﯽ ﻫﺮ ﻃﺒﻘﻪ ﺑﺮ اﺳﺎس ﺗﻄﺒﯿﻖ وﺿﻌﯿﺖ ﻣﻮﺟﻮد آن ﺑﺎ ﯾﮑﯽ از ﻣﺮاﺣﻞ ﭼﻬﺎرﮔﺎﻧﻪ ذﯾﻞ ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﻣﯽﮔﺮدد.

ارزش معاملاتی اعیان ساختمان در مراحل مختلف ساخت

در مطلب بعدی از پارامتر P برای تعیین هزینه عوارض نوسازی شهرداری استفاده خواهیم کرد.

انواع تراکم ساختمانی

تراکم ساختمانی بر اساس شاخص های مختلفی ارزیابی و کنترل می شود که در ادامه به هر یک از آن ها خواهیم پرداخت.

سطح اشغال

سطح اشغال، در واقع ضریبی است که تعیین می کند که شما قادر خواهید بود که چند درصد از مساحت زمین خود را ساخت و ساز نمایید. به عبارتی دیگر، این ضریب نسبت مساحت مجاز ساخت و ساز را به کل زمین، برای شما تعیین می کند. در نظر داشته باشید که در مفهوم عبارت “تراکم ساختمان” ، یعنی همان سطح زیربنا مد نظر می باشد.

سطح زیربنا

یکی دیگر از معیار های کنترل تراکم شهری و جمعیت، بحث ضریب سطح زیربنا یا همان تراکم ساختمانی می باشد.

همانطور که پیش تر هم گفتیم، اصولا شهرداری برای هر منطقه، یک تراکم ساختمانی مجاز تعریف می کند و شما می توانید به میزان درصد تعیین شده از مساحت کل زمین مذکور برای ساختمان خود زیربنا در نظر بگیرید.

تعداد طبقات مجاز

این هم یکی دیگر از معیار ها برای کنترل تراکم شهری می باشد که در واقع از بد‌ چهره شدن ظاهر شهر توسط انبوه برج ها و ساختمان های مرتفع جلوگیری می کند.

تراکم واحد مسکونی در سطح

آخرین معیاری که در این مقاله برای کنترل تراکم شهری توضیح می دهیم معیار تراکم واحد مسکونی می باشد. در واقع این معیار باعث کنترل تعداد واحد های مسکونی، تجاری، خدماتی و …می باشد.

به طور کلی می توان گفت که این شاخص و معیار از سه معیار گفته شده در بالا قدری مهم تر و دارای اهمیت بیشتری است اما باید این نکته را در نظر داشته باشید که معیار های گفته شده همه در کنار یکدیگر می توانند برای کنترل تراکم شهری کمک کننده باشند اما هر کدام به تنهایی، تاثیر قابل توجهی در این زمینه نخواهند داشت.

با مشاهده ویدئو تراکم ساختمانی در سایت کارکشته با این موضوع، بیشتر آشنا خواهید شد.

فرمول تراکم ساختمانی

برای محاسبه تراکم ساختمانی از یک فرمول ساده استفاده می شود. به این صورت :

100 * ( مساحت زمین ÷ مساحت کل زیربنا ساختمان )

در نظر داشته باشید که آنچه که در این فرمول به عنوان مساحت قرار می دهید باید دقیقا مطابق با عدد قید شده در سند مالکیت باشد و در غیر این صورت اگر مساحت واقعی و موجود در محل از عدد قید شده در سند، کمتر باشد، تراکم ساختمانی بر مبنای مساحت واقعی و موجود، محاسبه می شود.

تراکم مازاد و طبقه اضافه

با توجه به معیار و ملاک هایی که پیش از این به آن ها پرداختیم حال به این بحث بپردازیم که اگر کسی قصد داشتن طبقات و تراکم مازاد برای ساخت و ساز داشته باشد باید چه کرد؟

اگر قصد این کار را دارید باید بر اساس ضوابط و مقررات، مازاد تراکم را تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها، خریداری نمایید که نرخ این تراکم مازاد در شهرداری بر اساس متر مربع می باشد.

در رابطه با قیمت و نرخ مربوط به تعرفه های فروش تراکم مازاد، در مطلب دیگری تحت عنوان محاسبه هزینه عوارض پروانه ساختمانی صحبت کرده ایم.

ضمنا قیمت ها از سوی شورای اسلامی تعیین می شود و شهرداری ملزم به اجرای این تعرفه ها می باشد.

اما به یاد داشته باشید که برای تعیین قیمت و هزینه های پیشروی ساختمان و تراکم مازاد باید به قوانین و ضوابط شهرداری توجه نموده و درصورت توافق ممکن است که به کسب رضایت از همسایگان نیز احتیاج داشته باشید.

پیشنهاد می کنیم اگر قصد ساخت طبقه یا تراکم مازاد را دارید حتما پیش از انجام کار، مجوز مربوط را از شهرداری کسب کنید چرا که اگر پس از انجام کار برای دریافت پایان کار اقدام کنید هزینه های بیشتری را متقبل خواهید شد.

همه ما میدانیم یکی از عوامل موثر در هزینه ساخت یک مترمربع ساختمان تناژ آهن آلاتی است که در کل پروژه مصرف می‌شود. برای اینکه بتوانیم تخمین درستی از مقدار آهن مصرفی در ساختمان داشته باشیم باید اطلاعات مختلفی را در اختیار ما قرار دهید که این اطلاعات شامل :‌

• اسکلت ساختمان بتنی یا فولادی است؟
• چه تعداد سقف دارید؟ به تعداد طبقات یکی اضافه کنید تعداد سقف ها به دست می آید.
• اگر سازه بتنی است از چه سقفی میخواهید استفاده کنید؟ تیرچه بلوک؟ دال توپر؟ وافل؟ یوبوت؟
• اگر سازه فولادی است از چه سقفی میخواهید استفاده کنید؟ کرومیت؟ کامپوزیت؟ عرشه فولادی؟
• در هر راستا چند دهانه دارید؟
• دهانه ها چند متری است؟‌ منظورمان حداکثر فاصله ستون ها از یکدیگر است؟
• در چه شهری هستید؟ خطر لرزه خیزی شهرهای کشورمان با یکدیگر متفاوت است.
• نوع خاک محل ساختمان خود را می دانید؟ نوع 2 یا 3؟
• و…

• اسکلت فلزی
• اسکلت بتنی

تخمین وزن آهن آلات مصرفی

ابتدا یک تخمین کلی از وزن آهن مصرفی در ساختمان با توجه به نوع اسکلت بتنی یا فولادی و نوع سقف میدهیم سپس وارد جزئیات خواهیم شد:

وزن آهن مصرفی در اسکلت فلزی چقدر است؟

• وزن آهن آلات مصرفی در اسکلت فلزی با مهاربند همگرا بدون وزن آرماتور سقف 40 -70 کیلوگرم بر مترمربع
• وزن آهن آلات مصرفی در اسکلت فلزی با مهاربند واگرا بدون وزن آرماتور سقف 45 -80 کیلوگرم بر مترمربع
• وزن آهن آلات مصرفی در اسکلت فلزی با قاب خمشی متوسط بدون وزن آرماتور سقف 60 -100 کیلوگرم بر مترمربع
• وزن آهن آلات مصرفی در اسکلت فلزی با قاب خمشی ویژه بدون وزن آرماتور سقف 70 -110 کیلوگرم بر مترمربع
• وزن آهن آلات مصرفی در سازه های دارای سیستم دو گانه به طور تقریبی بین 60-120 کیلوگرم بر متر مربع

اینکه میبینید بازه تخمین زیاد است دقیقا به خاطر همان عواملی است که در ابتدای مطلب خدمتتان عرض کردیم. این بازه مربوط به تمامی ساختمان های فلزی در تمامی شهرهای ایران است.

• اسکلت فلزی با مهاربند واگرا
• اسکلت فلزی با مهاربند همگرا

مقدار میلگرد مصرفی در دیواربرشی چقدر است؟

همانطور که میدانید چند سالی است که اغلب در سازه های فلزی از دیواربرشی استفاده میشود. دیواربرشی المانی است که امروزه برای مقابله با نیروی زلزله جای خود را در اسکلت فلزی باز کرده و جایگزین مهاربندهای ضربدری شده است.

دیواربرشی المانی است که سبک و سنگین شدن سازه تاثیر قابل توجهی روی مقدار میلگرد مصرفی رو آن میگذارد. به طوری میلگرد مصرفی میتواند ۵ تا ۱۲ کیلوگرم باشد. جهت برآورد تقریبی مقدار مصرفی آرماتور دیوارهای برشی را ۷ کیلوگرم در نظر میگیریم.

دیوار برشی

مقدار آهن مصرفی در اسکلت فلزی برای شهر مشهد

از آنجایی که گروه کارکشته در شهر مشهد فعالیت میکند لازم میدانیم تخمین دقیقتری از آهن آلات مصرفی برای ارائه به همشهریان عزیز مشهدی خود داشته باشیم.

بر اساس آیین نامه زلزله ایران، مشهد شهری با خطر لرزه خیزی زیاد است. بر اساس تجربه اجرای چندین پروژه در این شهر میتوانیم وزن فولاد مصرفی برای اسکلت را چیزی حدود 60 کیلوگرم در هر مترمربع زیربنا در نظر بگیریم. البته این نیز یک عدد تقریبی است و صرفا برای برآورد اولیه مصالح و هزینه هاست. چیزی که تاثیر قابل توجهی بر آهن مصرف شده در سازه میگذارد معماری پروژه و فاصله دهانه هاست.

مخصوصا فاصله دهانه ها که در اسکلت فولادی بسیار در وزن اهن مصرفی در ساختمان تاثیر گذار است. به طوری که اگر فاصله دهانه های یک سازه فولادی را بخواهیم از 6 متر به حدود 10-12 متر افزایش دهیم میزان آهن مصرفی در هرمترمربع چیزی حدود 10 کیلوگرم افزایش می یابد. اما همین مقدار افزایش برای اسکلت بتنی چیزی حدود 2-3 کیلوگرم است.

مقاطع IPE فولادی

قیمت آهن مصرفی برای یک ساختمان اسکلت فلزی با کاربری مسکونی در مشهد

فرض کنیم شما همشهری عزیز قصد ساخت سازه ای با 1000 مترمربع زیربنا را دارید. (مثلا 200 مترمربع در 5 سقف که میشود 1000 مترمربع) اگر فرض کنیم در هر مترمربع زیربنا 50 کیلوگرم آهن مصرف میشود در کل ساختمان میشود 50 تن! پس تا اینجا فهمیدیم تقریبا وزن آهن مصرفی در ساختمان مورد نظر ما برابر است با 50000 کیلوگرم

با قیمت آهن در شهریورماه سال 99 که چیزی حدود کیلویی 13 هزارتومان است شما میتوانید به راحتی هزینه آهن الات مصرفی را اینطور حساب کنید:

650 میلیون تومان = 50000 کیلو آهن * 13000 قیمت هر کیلو آهن

برای گرفتن قیمت روز آهن میتوانید به سایت آهن آنلاین سر بزنید.

البته هزینه ساخت اسکلت که چیزی حدود کیلویی ۲ هزارتومان است را باید به هزینه فوق اضافه کرد. ما در سایت کارکشته تلاش کرده ایم تا بروزترین قیمت خدمات ساختمانی مشهد در سال ۹۹ را برای شما همشهریان عزیز قرار دهیم.

وزن میلگرد مورد نیاز در اسکلت بتنی چقدر است؟

همانطور که در مطلب سازه بتنی یا فولادی گفتیم در اسکلت بتنی از میلگرد یا آرماتور به همراه بتن در سازه استفاده میشود. بنابراین منظور ما از آهن در اسکلت بتنی همان میلگرد است.

• وزن اهن مصرفی در سازه بتنی با قاب خمشی + دیوار برشی بدون وزن آرماتور سقف 35 -60 کیلوگرم بر مترمربع
• وزن اهن مصرفی در سازه بتنی قاب خمشی متوسط بدون وزن آرماتور سقف 40 -55 کیلوگرم بر مترمربع
• وزن اهن مصرفی در سازه بتنی قاب خمشی ویژه بدون وزن آرماتور سقف 45 -70 کیلوگرم بر مترمربع

آرماتور یا میلگرد

وزن میلگرد مصرفی برای سازه بتنی در مشهد

در شهر مشهد معمولا برای سازه های متداول مسکونی چیزی حدود 50 کیلوگرم در هر مترمربع آرماتور مصرف میشود. این عدد نیز تقریبی است و میتواند چیزی حدود 45 تا 55 باشد. البته اگر کار خود را به یک طراح سازه کارکشته بسپارید شاید بتواند طرح اقتصادی تری تحویلتان دهد.

قیمت میلگرد مصرفی برای یک ساختمان اسکلت بتنی در مشهد

مشابه مثال قبلی فرض میکنیم ساختمان شما 1000 مترمربع زیربنا دارد. میزان آرماتور مصرفی را نیز در هر مترمربع 50 کیلوگرم در نظر میگیریم. بنابراین مقدار کل میلگرد مصرف شده برابر است با 50 تن یا 50000 کیلوگرم

با قیمت میلگرد در شهریورماه سال 1399 که چیزی حدود کیلویی 9 هزارتومان است میتوان هزینه آرماتور را حساب کرد.

450 میلیون تومان = 50000 کیلو میلگرد* 9000 قیمت هر کیلو میلگرد

وزن آرماتور سقف چقدر است؟

• میلگرد مصرفی در سقف تیرچه بلوک : 5-7 کیلوگرم بر مترمربع
• سقف دال بتنی توپر: 10- 16 کیلوگرم بر مترمربع
• سقف کامپوزیت: 8-12 کیلوگرم بر مترمربع

میلگرد مصرفی در سقف

مقدار میلگرد مصرفی در فونداسیون چقدر تخمین زده میشود؟

فونداسیون یا پی یک ساختمان اولین مرحله ای است که باید مبلغ قابل توجهی بابت خرید میلگرد هزینه کنید. اما سوال اینجاست چه مقدار میلگرد برای فونداسیون مورد نیاز است؟

وزن آرماتور فونداسیون تابع عوامل مختلفی است. مثل تعداد طبقات، تیپ خاک، نوع فونداسیون (گسترده یا نواری)، نوع سقف، فاصله دهانه ها، معماری پروژه و....

اما به طور حدودی اگر بخواهیم بگوییم برای ساختمان های متداول شهری تقریبا در هر مترمربع زیر بنا چیزی حدود ۹ کیلوگرم آرماتور در فونداسیون یک سازه مصرف میشود. دقت کنید که منظورمان در هر مترزیربنا است نه هرمترمربع زمین ملک! یعنی در فونداسیون یک ساختمان مسکونی متداول با ۱۰۰۰ مترمربع زیربنا چیزی حدود 9 تن میلگرد فقط در فونداسیون مصرف میشود.

این سومین ویدئو مشاوره رایگان است که در مورد اسکلت ساختمان بحث می‌کنیم. در اولین ویدئو در مورد سازه بتنی یا فولادی صحبت کردیم و سعی کردیم به شما کمک کنیم انتخاب درستی در مورد آن داشته باشید. در ویدئو دوم با فرض اینکه شما اسکلت بتنی را انتخاب کرده اید به معرفی انواع سقف در سازه بتنی پرداختیم. حال فرض می‌کنیم می‌خواهید از اسکلت فولادی استفاده کنید بنابراین به معرفی انواع سقف در اسکلت فلزی می‌پردازیم. در مطلب بعدی در مورد این موضوع صحبت میکنیم که چند کیلوگرم آهن در ساختمان مصرف میشود؟

انواع سقف در اسکلت فلزی

متداول ترین سقف ها در سازه فولادی ۳ سقف هستند. کرومیت - کامپوزیت - عرشه فولادی یا متال دک

سقف کرومیت

قبل از هرچیزی بگوییم که توصیه اکید میشود که از کرومیت فقط در سازه فلزی و از تیرچه بلوک فقط در سازه بتنی استفاده کنید. این مورد غیرمجاز نیست و صرفا یک توصیه است!

• تیرچه های کرومیت
• تیرچه های کرومیت

نام علمی سقف کرومیت تیرچه فولادی با جان باز می‌باشد. کرومیت مشابه با تیرچه بلوک در سازه بتنی است البته تفاوت های زیادی نیز دارد که در ادامه بیان میکنیم.

تفاوت سقف تیرچه بلوک و کرومیت

1. تیرچه بلوک نیاز به شمع بندی و جک گذاری زیر سقف دارد در صورتیکه در کرومیت نیازی به شمع بندی نیست. دلیل این موضوع این است که تیرچه های بتنی قادر به تحمل وزن بتن خیس نیستند بنابراین باید به فواصل ۱ متری زیر تیرچه ها شمع قرار داد تا بتن به مقاومت کافی برسد و سپس شمع ها را باز کرد. در حالیکه در سقف کرومیت تیرچه ها قادر به تحمل وزن بتن خیس هستند و نیازی به اینکار نیست.
2. تفاوت دیگر در خود تیرچه ها است. تیرچه های بتنی پاشنه بتنی به همراه آرماتور دارد. در حالیکه تیرچه های فولادی از یک تسمه در پایین با میلگردهای زیگزاگی که نبشی بالا را به تسمه پایینی متصل می‌کند تشکیل می‌شود.
3. سرعت اجرا سقف کرومیت در مقایسه با تیرچه بلوک بسیار بیشتر است. دلیل این موضوع لزوم شمع بندی در زیر سقف های تیرچه بلوک است که باعث میشود طبقه طبقه اجرا شود. در حالیکه این محدودیت در تیرچه کرومیت نیست و میتوان چندین سقف را همزمان بتن ریزی کرد. توصیه میشود حداکثر ۳ سقف کرومیت را همزمان بتن ریزی کنیم.
4. فاصله تیرچه ها در سقف تیرچه بلوک ۵۰ سانتیمتر است در صورتیکه در کرومیت 70 سانتیمتر است که این موضوع باعث می‌شود تعداد تیرچه های کمتری در سقف کرومیت استفاده شود.

هشدار جدی در مورد سقف کرومیت

اگر قصد استفاده از این سقف را دارید در مورد تیرچه های کرومیت اطمینان پیدا کنید که از کیفیت قابل قبولی برخوردار هستند. امروزه کارگاه های زیادی وجود دارد که اقدام به تولید تیرچه میکنند که فاقد صلاحیت هستند.

• تیرچه کرومیت با یونولیت

• سقف کرومیت

سقف کامپوزیت یا مختلط

دلیلی که این سقف را کامپوزیت یا مختلط نامیده اند عملکرد مختلط بتن و فولاد است که با یکدیگر در تحمل بار کار میکنند. برای اینکه عملکرد مختلط بتن و فولاد به درستی انجام شود از برشگیر استفاده میکنیم که معمولا ناودانی هستند.

• سقف کامپوزیت

تفاوت سقف کرومیت و کامپوزیت

1. سقف کامپوزیت از زیر نیاز به قالب بندی دارد. برای اینکار معمولا از تخته و چهار‌تراش استفاده می‌شود. این موضوع اجرای این سقف را کند تر از کرومیت میکند.
2. فاصله تیرچه ها در کامپوزیت توسط طراح سازه تعیین شده و حدودا ۱ متر است در حالیکه همین فاصله در کرومیت حدود ۷۰ سانتیمتر است.
3. تیرچه ها در کامپوزیت تنوع بیشتری دارند و دست طراح سازه بازتر است. مثلا میتوان از مقاطع IPE‌ یا لانه زنبوری یا تیرورق استفاده کرد در حالیکه در کرومیت طراح در انتخاب تیرچه و فاصله آنها محدودیت دارد و دستش باز نیست.
4. در دهانه های بیش از ۸ متر توصیه میشود از کرومیت استفاده نشود در حالیکه در کامپوزیت محدودیتی نداریم.
5. کنترل لرزش سقف در کامپوزیت اهمیت بیشتری دارد. بنابراین حتما کار را به یک طراح سازه حرفه ای بسپارید.

• سقف کامپوزیت

• سقف کامپوزیت

• سقف کامپوزیت

سقف عرشه فولادی

معرفی کوتاه سقف عرشه فولادی

نام دیگر این سقف متال دک می باشد. این سقف مشابه با سقف کامپوزیت است. مشخصه اصلی این سقف ها استفاده از ورق های گالوانیزه کنگره دار است که نقش قالب دائمی دارد. در حال حاضر با گران شدن قیمت ورق گالوانیزه تمایل نسبت به این سقف ها افت پیدا کرده است. مثلا در اول شهریور ۹۹ قیمت ورق گاوانیزه به طور متوسط کیلویی 25 هزارتومان است.

در ادامه تفاوت های سقف عرشه فولادی با کامپوزیت را ذکر میکنیم.

• سقف عرشه فولادی

تفاوت سقف کامپوزیت و عرشه فولادی

1. عرشه فولادی به خاطر حضور ورق های کنگره دار نیازی به قالب بندی با تخته چوب و چهار‌تراش ندارد بنابراین سرعت اجرایی آن به مراتب بیشتر است. به نحوی که می‌توان حتی در شرایطی تمامی طبقات را با هم نیز بتن ریزی کرد.
2. در سقف عرشه فولادی به خاطر حضور ورق های گالوانیزه فاصله تیرچه‌ها نیز بیشتر می‌شود. در کامپوزیت فاصله تیرچه‌ها حدود ۱ متر است در حالیکه در عرشه این فاصله را میتوان تا 2-3 برابر افزایش داد و از تعداد تیرچه ها کم کرد.
3. در سقف های کامپوزیت همانطور که گفتیم نیاز به برشگیر داریم. از آنجایی که عرشه فولادی نیز نوعی کامپوزیت است نیاز به برشگیر دارد ولی برخلاف سقف های کامپوزیت ساده که از ناودانی به عنوان برشگیر دارد در سقفهای عرشه این نقش را گلمیخ بازی میکند.
4. درست اجرا شدن گلمیخ ها در سقف های عرشه فولادی از اهمیت زیادی برخوردار است که باید به یک تیم اجرایی حرفه ای سپرده شود. در حالیکه در سقف کامپوزیت چون ماهیتا ساده تر بوده و ورق گالوانیزه نداریم هنگام اجرا با این مشکل روبرو نیستیم.
5. مشکل آلودگی صوتی در هنگام اجرای سقف های عرشه فولادی نیز مشکلی است که باید از قبل آنرا در‌نظر گرفت. هنگام جابجا کردن ورق های گالوانیزه عرشه توسط کارگران و همچنین هنگام رفت و آمد بر روی این ورق ها سر و صدای زیادی درست میشود!

• سقف عرشه فولادی

• گلمیخ

• گلمیخ و ورق گالوانیزه عرشه فولادی

توصیه نهایی در مورد انتخاب سقف در سازه فولادی

• در دهانه های بیش از ۸ متر (یعنی زمانیکه فاصله بین ستون ها بیش از ۸ متر می‌شود) کرومیت را انتخاب نکنید. در دهانه های کوتاه تر از ۸ متر می‌توان از تمامی سقف ها (البته با در نظر گرفتن نکاتی که گفتیم) استفاده کرد.
• در هر صورت توصیه ما استفاده از سقف کامپوزیت است. چون هم اجرا ساده ای دارد و هم اینکه امروزه قیمت تمام شده آن از کرومیت و عرشه فولادی کمتر است.
• قیمت اجرا انواع سقف ها را در مطلب دیگری تحت عنوان قیمت خدمات ساختمانی مشهد آورده ایم.

در ویدئو قبلی در مورد مقایسه ساختمان بتنی و فولادی صحبت کردیم. در اینجا فرض می‌کنیم که شما سازه بتنی را انتخاب کرده‌اید بنابراین به معرفی انواع سقف در سازه بتنی می‌پردازیم. در قسمت بعدی به انواع سقف در اسکلت فلزی خواهیم پرداخت.

انتخاب صحیح سقف در ساختمان تاثیر قابل توجهی در هزینه ساخت ساختمان دارد. به طوریکه شاید ما از یک سقف ارزان تری استفاده کنیم ولی این سقف باعث شود مقدار آهن مصرفی در فونداسیون افزایش یابد.

در سازه بتنی از چه سقفی استفاده کنیم؟

حرف آخر را همین اول می‌زنیم! تا زمانیکه معماری پروژه شما نهایی نشده باشد نمی‌توان گفت کدام سقف در سازه بتنی شما بهتر است! من به عنوان یک مهندس طراح سازه مثل بقیه همکارانم برای اینکه بتوانم مشاوره درستی به شما بدهم باید این اطلاعات را در اختیار من بگذارید:

• دهانه های شما چند متری هستند؟ منظورم این است حداکثر فاصله ستون های شما از هم چقدر است؟
• عرض زمین شما چند متر است؟
• موقعیت راه پله شما در کجای پلان قرار دارد؟ آیا وسط است یا در یک گوشه قرار گرفته؟
• موقعیت پذیرایی شما در کجا قرار دارد؟ جلوی ملک قرار گرفته؟
• معماری شما چقدر برایتان مهم است؟ منظورم این است آیا زمین شما در منطقه ای هست که حاضر باشید هزینه های بیشتری را برای حفظ معماری موردنظرتان بپذیرید؟!

انواع سقف در سازه بتنی

تیرچه بلوک

سقف تیرچه بلوک به نوعی ساده ترین و ارزان ترین سقف در ساختمان بتنی محسوب می شود. ابتدا تیرچه های بتنی به فاصله حدود ۵۰ سانتیمتری قرار گرفته و بین آنها با بلوک پر می شود. بلوک ها از جنس یونولیت، سفالی یا سیمانی می‌توانند باشند. سپس روی آنها آرماتور قرار گرفته که مقدار آن چیزی حدود 6 کیلوگرم در هر مترمربع می باشد. پس از قرارگیری آرماتورها بتن ریزی انجام می‌شود. در مورد مقدار آرماتور مصرفی در هر سقف در مطلب دیگری تحت عنوان چند کیلوگرم آهن در ساختمان مصرف میشود؟ به طور مفصل توضیح داده ایم.

ضخامت بتن ریزی در سقف تیرچه بلوک حداقل ۵ سانت است که با نظر طراح سازه ممکن است بیشتر نیز بشود.

تیرچه در سقف تیرچه بلوک دارای یک پاشنه بتنی است که داخل آن آرماتور قرار گرفته است. مابقی آرماتورهای تیرچه در تصویر زیر مشخص است.

هشدار در مورد تیرچه های بتنی

میلگردهایی که در ساخت تیرچه استفاده میشود حتما باید به صورت یکسره باشد. یعنی نباید چند میلگرد را به هم جوش داده باشند. متاسفانه بعضی از کارگاه های تولید تیرچه برای سود بیشتر از این حقه کثیف استفاده میکنند. کنترل وصله نبودن میلگردهای در تیرچه بتنی از وظایف مهندس ناظر است. ولی به هر حال شما به عنوان کارفرما حتما تیرچه های خود را از کارگاه های معتبر خریداری کنید.

تیرچه بتنی

دال های مشبک : وافل

از نظر سازه ای این سقف به نوعی مانند همان تیرچه بلوک است. اما متفاوت هایی در اجرا دارد که در زیر ذکر می‌کنیم:

1. در سقف وافل مثل تیرچه بلوک تیرچه آماده ای وجود ندارد تیرچه ها همزمان با کل سقف بتن ریزی می شوند.
2. در تیرچه بلوک، بلوک ها نقش پرکنندگی دارند ولی در وافل قالب های پر کننده بعدا از زیر باز می شوند و در سقف های دیگر مجددا قابل استفاده هستند.

دال های مجوف : یوبوت و کوبیاکس

نام دیگر سقف های مجوف سقف هایی با قالب ماندگار است. دلیل این نامگذاری این است که قالب ها درون بتن دفن می شوند و نقش پر کننده دارند. تنها تفاوت بین سقف های مجوف در قالب های آنهاست. قالب سقف یوبوت مکعبی شکل است در صورتیکه کوبیاکس کروی شکل است.

زیر این قالب ها بین 5-7 سانتیمتر و بالای این قالب ها نیز 5-8 سانتیمتر بتن ریزی می شود. یعنی در مجموع حدود 15 سانتیمتر بتن ریزی در محل قالب ها خواهیم داشت. این نکته را نیز باید توجه داشته باشید که در همه جا نمی‌توانید از این قالب ها استفاده کنید بلکه در محدوده اطراف ستون و دیوارهای برشی حق استفاده از قالب های پرکننده را نداشته و باید بتن به صورت توپر اجرا شود. اگر ارتفاع قالب ها را 20 سانت در نظر بگیریم در این محدوده حدود 35 سانتیمتر بتن ریزی خواهیم داشت که موجب بالا رفتن وزن سقف می شود.

قبل از اینکه یوبوت را انتخاب کنید به این موارد توجه کنید!

1. بعضی از شرکت ها در تبلیغات خود میگویند این سقف سبک است. در صورتیکه به هیچ عنوان اینطور نیست. طبق توضیحاتی که دادیم در محدود قالب ها حدود 15 سانت و در محدوده بیرون از قالب ها حدود 35 سانت بتن ریزی خواهید داشت. این در حالی است که تیرچه بلوک حدود 5 سانت و وافل حدود 10 سانت بتن ریزی روی قالب دارد. بنابراین گول تبلیغات را نخورید. این سقف مزایای زیادی دارد ولی مزیتش قطعا سبک بودن آن نیست!!
2. طراح سازه بعضا مجبور می‌شود در این سقف ها در محدوده ستون ها و دیوارهای برشی آرماتور بسیار زیادی قرار دهد. گاهی اوقات تراکم آرماتور آنقدر زیاد می شود که بتن از بین میلگردها رد نمی‌شود! در این مواقع باید در بتن خود حتما از فوق روان کننده استفاده کنید.
3. قالب هایی که میخرید حتما در وسطشان مطابق تصویر زیر سوراخ داشته باشد. سوراخ وسط قالب برای این است که بتن از وسط قالب عبور کرده و فضای زیر قالب ها را پر کند. دلیل دیگر تعبیه این سوراخ ها عبور شلنگ ویبراتور جهت ویبره کردن بتن است.

یوبوت اصلاح شده

توصیه نهایی : کدام سقف را انتخاب کنیم؟

همانطور که در ابتدا این مطلب گفتیم قبل از اینکه سقف خود را انتخاب کنید ابتدا باید معماری پروژه خود را نهایی کنید. اگر بخواهیم در یک جمله به شما بگوییم که چه سقفی را انتخاب کنید اینطور می توان گفت که :

• در دهانه های متوسط مثلا 5-6 متر بهتر است تیرچه بلوک را انتخاب کنید.
• در دهانه های بلند مثلا بیش از 10 متر انتخاب وافل بهترین گزینه است.

در پروسه مراحل صدور پروانه ساختمانی پس از اینکه طراح معماری نقشه های معماری شما را نهایی کرد به مهندس طراح سازه مراجعه می کنید. اول از هرچیزی باید نوع اسکلت سازه را برای طراح سازه مشخص کنید. سازه بتنی یا فولادی ؟‌

ساختمان بتنی بهتر است یا فولادی ؟

این سوال را خیلی‌ها می‌پرسند که سازه بتنی یا فولادی ؟ ما کدام را انتخاب کنیم؟

نمی‌توان یک نسخه واحد برای تمامی افراد پیچید بلکه باید شرایط مختلفی را در نظر گرفت. شرایطی مثل هزینه، سرعت کار، عرف شهر، موقعیت جغرافیایی و زمان از فاکتورهایی است که مشخص می‌کند بهتر است به سمت سازه بتنی برویم یا فولادی ؟‌

تفاوت سازه بتنی با فولادی

قبل از اینکه وارد بحث اصلی بشویم ببینیم اصلا تفاوت سازه بتنی و فلزی در چیست؟

ساختمان اسکلت بتنی

ساختمانی که تیر و ستون های آن از بتن+آرماتور تشکیل شده باشد به ساختمان اسکلت بتنی معروف است. در مهندسی سازه ساختمان بتنی را سازه بتن‌آرمه نیز می نامند. دلیل این نام گذاری این است که در اسکلت بتنی هیچگاه بتن به تنهایی به کار نمی رود بلکه همیشه بتن همراه با آرماتور به کار می رود. چرا ؟ دلیل آن جبران مقاومت کششی پایین بتن است که با آرماتورهای فولادی جبران می شود.

سازه بتنی

سازه فولادی یا ساختمان اسکلت فلزی

سازه فولادی هم ساختمانی است که اسکلت آن (یعنی تیر و ستون) از آهن آلات تشکیل شده باشد. البته به این نکته توجه داشته باشید که در همه ساختمان ها (حتی در ساختمان فولادی) فونداسیون بتنی است. یعنی همیشه در فونداسیون بتن + آرماتور داریم.

سازه فولادی

در ویدئو مشاوره ای سعی کرده ایم به شما کمک کنیم تا با توجه به شرایط خودتان تصمیم بگیرید که سازه بتنی یا فولادی را انتخاب کنید.

همانطور که در ویدئو بالا مشاهده کردید مقایسه سازه بتنی با فولادی از منظرهای زیر انجام می شود.

اقتصادی : اختلاف هزینه ساخت ساختمان بتنی با فولادی ؟

این را همه می دانند که ساختمان بتنی ارزان تر از ساختمان فولادی است. اما اختلافشان چقدر است؟

در حال حاضر چیزی حدود ۳۰ درصد اختلاف هزینه بین ساخت اسکلت (اجرای فونداسیون و ساخت تیر و ستون) وجود دارد. البته این مقدار با توجه به پلان هر ساختمان و منطقه و شهر متغیر است.

سازه فولادی سرعت اجرا بیشتر و بازگشت سرمایه زود‌تری دارد!

چون سازه بتنی طبقه طبقه اجرا می‌شود برای ساخت آن به زمان بیشتری نیاز دارید. بتن ماده ای است که ۲۸ روز طول می‌کشد تا به مقاومت خودش برسد در این مدت باید از بتن مراقبت کرد تا بتواند بعدا نقش مهم خود را ایفا کند. البته امروزه بتن هایی را میتوان تولید کرد که حتی در ۳ روز به مقاومت خود میرسند. ولی در حالت عادی اجرای هر طبقه سازه بتنی حداقل ۱ ماه طول می‌کشد.

اما در سازه فولادی کل اسکلت را به طور یکجا می‌سازند. علاوه بر این در ساختمان فولادی میتوان با اجرا سقف هایی مثل عرشه فولادی و کرومیت حتی چندین سقف را با هم نیز بتن ریزی کرد و کار را با سرعت بیشتری جلو برد!

سازه فولادی سرمایه اولیه زیادی میخواهد!

در ساختمان فلزی چون قرار است کل اسکلت یکجا اجرا شود بنابراین به سرمایه اولیه زیادی نیاز دارید. همان ابتدا باید تمام آهن آلات را خریداری کنید. همچنین هزینه ساخت تیر ورق و ستون ها در کارخانه ساخت اسکلت فلزی و همچنین اجرای اسکلت را نیز اضافه کنید.

اما سازه بتنی چون طبقه طبقه اجرا می‌شود بنابراین این فرصت را دارید که در چندین مرحله پول جور کنید.

موقعیت جغرافیایی

در شهرهای ساحلی چون رطوبت بالاست در طول زمان خوردگی فولاد را تهدید می کند. اگر دقت کرده باشید در این شهرها اغلب ساختمان ها بتنی هستند.

تاثیر اکیپ اجرایی در انتخاب سازه بتنی یا فولادی

در بعضی از شهرها مثل مشهد پیمانکاران اسکلت فلزی بیشترند ولی در اکثر شهرهای ایران مثل تهران-اصفهان-تبریز پیمانکاران اسکلت بتنی بیشتر هستند. اکیپ اجرایی حرفه ای تاثیر بسیار زیادی در مقاومت ساختمان دارد.

معماری

از نظر معماری چون اسکلت بتنی حجیم تر از اسکلت فولادی است ممکن است این ترس وجود داشته باشد که به معماری ما ضربه زیادی خورده می‌شود. اما اینطور نیست در اسکلت بتنی می‌توانیم دهانه های بلندتری را با هزینه کمتری ایجاد کرده و از تعداد ستون ها کم کنیم.

اجازه بدهید این موضوع را بیشتر توضیح بدهیم:

اگر ما در سازه فلزی از دهانه های بلند (حدود10-12 متر) استفاده کنیم سازه در هر مترمربع ۱۰ کیلوگرم سنگین تر می شود. یعنی در هر مترمربع ۱۰ کیلوگرم آهن بیشتری مصرف می‌شود. به عنوان مثال اگر قیمت ورق را کیلویی 10 هزار‌‌تومان در‌نظر بگیریم پس در هر مترمربع شما ۱ میلیون تومان باید بیشتر خرج کنید. این در حالی است که اگر همین اتفاق در سازه بتنی بیفتد سازه شما مترمربعی 3-4 کیلوگرم سنگین تر می شود. با جستجوی قیمت آهن - قیمت ورق - قیمت میلگرد در گوگل میتوانید خودتان قیمت روز را استعلام بگیرید.

مشاهده مطلب چند کیلوگرم آهن در ساختمان مصرف میشود؟ بسیار زیاد کمکتان خواهد کرد.

در ادامه پیشنهاد میکنیم ویدیو مشاوره زیر را مشاهده کنید. تا درک بهتری نسبت به سازه بتنی و فولادی کسب کنید.

مقاومت در برابر آتش سوزی

واضح است که بتن در برابر آتش سوزی مقاومت بیشتری به نسبت فولاد دارد. البته میتوان این عیب فولاد را با پاشیدن بتن بر روی ستون های فولادی رفع نمود. بنابراین سازه بتنی مقاومت بیشتری در برابر آتش سوزی دارد.

موارد حیاتی در اجرا سازه بتنی و فولادی

قالب بندی

قبل از بتن ریزی ستون های بتنی و دیوار های برشی و دیوارهای حائل در زیرزمین باید آنها را قالب بندی کرد. از آنجایی که دیواربرشی و دیوار حائل علاوه بر ساختمان بتنی در سازه فلزی هم میتواند وجود داشته باشد پس این مورد برای هر دو سازه مهم است. البته واضح است که چون حجم قالب بندی در سازه بتنی بیشتر است اهمیت این موضوع بیشتر نشان داده می شود.

قالب بندی

آرماتور بندی

آرماتوربندی جزئیات زیادی دارد مخصوصا در ناحیه اتصال تیر به ستون بتنی که باید حتما با دقت انجام شود. گاها تراکم آرماتور آنقدر زیاد میشود که فقط یک آرماتور بند حرفه ای از عهده این کار بر می آید.

تصویر زیر آرماتورهای یک فونداسیون را قبل از بتن ریزی نشان می دهد. اجرای صحیح و قرار‌دادن آرماتور مطابق نقشه های سازه بسیار مهم است و جدی نگرفتن این مسئله مشکلات جبران ناپذیری را در آینده به همراه خواهد داشت. در تصویر زیر از آرماتورهای ستون که در داخل پی ادامه یافته می‌فهمیم که سازه تصویر زیر بتنی است.

آرماتورهای فونداسیون

جوشکاری و اتصالات

جوشکاری در اتصالات در سازه فولادی از اهمیت زیادی برخوردار است. در زلزله های گذشته اغلب خرابی ها در اسکلت فلزی از ناحیه اتصال بوده است. راه حل این ایراد این است که اغلب جوشکاری ها را در کارخانه انجام داده و جوشکاری های در محل ساختمان را به حداقل برسانیم. همین موضوع باعث افزایش بیشتر قیمت ساختمان فولادی می شود.

جوشکاری

پس از تخمین مصرف آهن در ساختمان شاید بهتر باشد در مورد وزن شاخه های تیر آهن رایج در بازار صحبت کنیم. وزن تیرآهن تولیدی توسط هر شرکت اعلام میشود. ولی به طور کلی همه شرکت ها از استانداردهای خاصی پیروی میکنند.

نحوه محاسبه وزن تیر آهن

در جدول زیر وزن هر شاخه تیرآهن IPE‌ آورده شده است. برای محاسبه هر طول دلخواه از هر سایز پروفیلی کافی است وزن یک متر آن را در طول مورد نظر ضرب کنیم.

مثلا وزن یک شاخه ۴ متری تیرآهن نمره ۱۸ برابر است با :

18.8*4= 75.2 کیلوگرم

آیا وزن تیرآهن تولید شده در تمامی کارخانه ها یکسان است؟

خیر. این اعداد بر اساس جدول اشتایل است و پروفیل های تولید شده در کارخانه های مختلف اندکی تفاوت وزن دارند. مثلا تیرآهن های شرکت ذوب آهن اصفهان تقریبا منطبق بر همین اعداد بالاست. البته برخی از شرکت ها مثل فایکو از یک سایز تیرآهن دو نوع سبک و سنگین تولید میکنند.

فرق بین پروفیل سبک و سنگین چیست؟

پروفیل سبک و سنگین از دو منظر با هم فرق میکنند.

1. نوع ورقی که در تولید آنها استفاده می‌شود. برای تولید نوع سبک از ورق روغنی استفاده می‌شود در حالی که در تولید نوع سنگین از ورق‌ سیاه استفاده می‌شود.
2. ضخامت تولیدی هر یک از دو نوع : ضخامت نوع سبک از ۱/۵ میلی‌متر کمتر است در حالی که نوع سنگین با ضخامت بالاتر از۱.۵ میلی‌متر تولید می‌شوند.

کاربرد نوع سنگین بنابر نیاز در جاهایی که توان زیادی باید تحمل شود استفاده میشود ولی در هر حال پروفیل سبک قیمت بیشتری دارد.

در حال حاضر به ۳ روش میتوان خرید کابینت را انجام داد.

1- قیمت یک متر کابینت

2- روش درصد بر حسب هزینه ها

3- روش دستمزدی

روش اول متداول ترین روش است که به ازای هر متر به مبلغی را پرداخت کرده و او کابینت را به شما تحویل میدهد:

جزئیات این روش را میتوانید در مشاوره خرید کابینت - قسمت دوم مشاهده کنید.

یک متر کابینت شامل:

• ۱ متر بدنه یا یونیت هوایی و زمینی
• درب
• یک متر صفحه
• یک متر تاج
• یک متر باند نور
• یک متر پاخور
• دستگیره
• جک پمپی
• ریل ساچمه ای
• یراق آلات

نکات مهم در مورد قیمت دهی بر اساس متر کابینت

1. ۱ متر کابینت شامل ۱ متر کابینت زمینی + کابینت هوایی است که 60 درصد قیمت مربوط به کابینت زمینی و 40 درصد قیمت مربوط به کابینت هوایی است.
2. فضاهای خالی مثل گاز مبله باید کسر شود.
3. کابینت ساز باید از صفحه ۳ سانت استفاده کند و نباید هزینه جدایی بابت آن بگیرد. اگر کارفرما صفحه ۵ سانت یا دولب خواسته باشد اختلاف قیمت باید پرداخت شود.
4. کابینت ساز باید ۳ کشو بدون دریافت اضافه بها بسازد.
5. مجری کابینت باید از دستگیره هایی نهایتا تا قیمت ۱ درصد قیمت هر متر کابینت استفاده کند. اگر دستگیره هایی گران تر و خاص تر خواسته باشید باید اختلاف هزینه آن با یک درصد را خودتان پرداخت کنید.
6. بقیه موارد بیشتر توافقی است.