نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک

دفترچه ارزش معاملاتی املاک چیست؟

دفترچه ای است که هرسال توسط اداره امور مالیاتی منتشر می‌شود. این دفترچه هرساله برای هر استان به طور جداگانه منتشر شده و مقدار قیمت منطقه ای تمام نقاط شهری به تفکیک مشخص شده است.

تمامی افراد حق استفاده از این دفترچه را به طور رایگان دارند. به همین منظور لینک دانلود آن ها که مربوط به وبسایت اداره امور مالیاتی میباشد را قرار داده ایم.

دانلود دفترچه ارزش معاملاتی املاک سال 98

دانلود دفترچه ارزش معاملاتی املاک سال 97

لازم به ذکر است که شهرداری ها در سال ۹۹ از دفترچه قیمت منطقه ای سال ۹۷ برای محاسبه عوارض استفاده می‌کنند.

کاربرد ارزش معاملاتی املاک

عدد P‌ یا ارزش معاملاتی پارامتری است که در تعیین هزینه های زیر به طور مستقیم نقش دارد:

• هزینه عوارض سالیانه شهرداری
• هزینه مالیات نقل و انتقال ملک در اداره دارایی
• هزینه دفاتر محضر اسناد رسمی
• هزینه عوارض صدور پروانه ساختمان
• و….

نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان

ارزش معاملاتی عرصه + ارزش معاملاتی اعیان = ارزش معاملاتی کل ساختمان

ارزش معاملاتی عرصه

منظور از ارزش معاملاتی عرصه همان قیمت منطقه ای زمین است که برای محدوده های مختلف شهری در دفترچه معاملاتی املاک آورده شده است.

به عنوان مثال تصویر زیر مربوط به قیمت منطقه ای ما‌بین خیابان های احمدآباد – شهید منتظری – بلوار ملاصدرا و بعثت در شهر مشهد می باشد.

همانطور که در جدول بالا مشخص است ارزش معاملاتی عرصه (زمین) مسکونی در این منطقه از شهر مشهد برابر 1190000 ریال، تجاری 2023000 ریال و اداری 1428000 ریال می‌باشد.

قیمت منطقه ای عرصه سایر کاربری ها

لابد این سوال برای شما پیش آمده که اگر کاربری زمین شما هیچکدام از این موارد نبود باید چکار کنیم؟ مثلا ارزش معاملاتی یک زمین زراعی یا یک انبار چطور تعیین می‌شود؟

برای پاسخ به این سوال به ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی مراجعه می‌کنیم. در جدول ۱ این دفترچه ضرایب تعدیل این دفترچه برای کاربری های مختلف آورده شده است که در تصویر زیر مشخص است.

ارزش معاملاتی عرصه سایر کاربری های به غیر از مسکونی با اعمال ضرایب تعدیل به دست می آید.

مثال: ارزش معاملاتی هر مترمربع عرصه یک ساختمان با کاربری بهداشتی-درمانی در محدوده بلوار رضا شهر مشهد چقدر است؟

کافی است ارزش معاملاتی مسکونی ( ۱۱۹۰۰۰۰ ریال) را در ضریب تعدیل کاربری مورد نظر ضرب کنیم. در تصویر بالا همانطور که مشخص است ضریب تعدیل برای کاربری بهداشتی- درمانی ۰.۸ است. پس 952000 = 0.8*1190000

تشخیص نوع کاربری عرصه املاک

تشخیص کاربری ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼك ﺑﻪ ﺷﺮح ذﯾﻞ ﺻﻮرت ﻣﯽ گیرد:

• ﮐﺎرﺑﺮي اﻣﻼك ﺑﺮ اﺳﺎس ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي ﻣﻨﺪرج در ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ و ﯾﺎ ﺳﺎﯾﺮ اﺳﻨﺎد ﻣﺜﺒﺘﻪ ﻣﺮﺑﻮط ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ.
• در ﺧﺼﻮص اﻣﻼﮐﯽ ﮐﻪ ﮐﺎرﺑﺮي آﻧﻬﺎ ﻣﺸﺨﺺ ﻧﻤﯽﺑﺎﺷﺪ، ﺑﺮ اﺳﺎس ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي اﻋﯿﺎﻧﯽ اﺣﺪاث ﺷﺪه و در آﻧﻬﺎ در ﺧﺼﻮص اﻋﯿﺎﻧﯽﻫﺎي ﺑﺎ ﮐﺎرﺑﺮي ﻣﺘﻔﺎوت (ﻣﺨﺘﻠﻂ) ﺑﺮ اﺳﺎس ﻗﺪراﻟﺴﻬﻢ ﻋﺮﺻﻪ ﻫﺮ ﯾﮏ از اﻋﯿﺎﻧﯽﻫﺎي ﻣﺴﺘﺤﺪﺛﻪ و ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي آﻧﻬﺎ ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻣﯽﮔﺮدد. ﻋﻤﻞ ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ.
• در ﺧﺼﻮص ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼك ﻓﺎﻗﺪ ﮐﺎرﺑﺮي و ﻓﺎﻗﺪ اﻋﯿﺎﻧﯽ، ﻃﺒﻖ ردﯾﻒ 4 جدول ۱ عمل خواهد شد.

تاثیر عرض معبر در ارزش معاملاتی عرصه

ارزشﻫﺎي ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻋﺮﺻﻪ ﻣﻨﺪرج در ﺟﺪاول ﭘﯿﻮﺳﺖ اﯾﻦ ﻣﺠﻤﻮﻋﻪ ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻣﻌﺎﺑﺮ ﺑﺎ ﻋﺮض ۱۰ متر میباشد و به ازای هر متر (یا ضریبی از متر) ﻣﺎزاد ﯾﺎ ﮐﺴﺮي ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﻣﺒﻨﺎي ﻣﺬﮐﻮر، ﺣﺴﺐ ﻣﻮرد ۵% ﺑﻪ ارزشﻫﺎي ﻣﺰﺑﻮر اﺿﺎﻓﻪ ﯾﺎ ﮐﺴﺮ ﻣﯽﮔﺮدد.

تذکر : اﻓﺰاﯾﺶ ۵٪ مذکور در ارزش های معاملاتی عرصه املاک برای ﻣﻌﺎﺑﺮ بالای ۲۰ متر جهت املاک با کاربری مسکونی و معابر بالاتر از ۳۰ متر در سایر کاربری ها محاسبه نمیگردد.

مقادیر دفترچه ارزش معاملاتی املاک بر مبنای عرض معبر ۱۰ متر است.

به عنوان مثال اگر عرض معبر ۱۲ متر باشد به ازای ۲ متر مازاد (۲*۵) ۱۰ درصد به ارزش معاملاتی عرصه اضافه میشود. اما اگر مثلا عرض معبر ۳۵ متر باشد محاسبات را برای همان معبری با عرض ۲۰ متر حساب میکنیم. یعنی به ازای ۱۰ متر مازاد (۱۰*۵) ۵۰ درصد به مقادیر دفترچه اضافه میشود.

موارد تکمیلی

• در ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ارزش ﻋﺮﺻﻪﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ دارای ۲ بر یا بیشتر میباشند بالاترین ارزش معبر مربوطه ملاک عمل خواهد بود، مشروط بر اینکه از معبر مذکور راه عبور داشته باشد.
• ارزش ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼك واﻗﻊ در ﺑﺮ ﻣﯿﺎدﯾﻦ ﻣﻌﺎدل ﺑﺎﻻﺗﺮﯾﻦ ارزش ﻣﻌﺒﺮي اﺳﺖ ﮐﻪ از آن ﻣﯿﺪان ﻣﻨﺸﻌﺐ ﻣﯽﺷﻮد.
• ارزش ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼﮐﯽ ﮐﻪ راه ﻋﺒﻮر ﻣﺴﺘﻘﻠﯽ ﻧﺪارد و ﺣﻖ ﻋﺒﻮر از ﻣﻠﮏ ﻣﺠﺎور را دارﻧﺪ، ﺑﺮاﺑﺮ ﺷﺼﺖ درصد ﻋﺮﺻﻪ ﻣﻌﺒﺮي اﺳﺖ ﮐﻪ راه ﻋﺒﻮر ﻣﻠﮏ از آن ﻣﻨﺸﻌﺐ ﻣﯽﺷﻮد.
• ارزش ﻋﺮﺻﻪ اﻣﻼﮐﯽ ﮐﻪ ﺑﺮ ﺑﺰرﮔﺮاه، اﺗﻮﺑﺎن، ﻣﺴﯿﻞ، ﺣﺮﯾﻢ راه آﻫﻦ و ﻧﻬﺮ ﻗﺮار دارﻧﺪ، ﺗﺎ زﻣﺎﻧﯽ ﮐﻪ ﺷﺮاﯾﻂ اﺳﺘﻔﺎده و ﻋﺒﻮر و ﻣﺮور از آنﻫﺎ، ﻧﻈﯿﺮ ﺧﯿﺎﺑﺎنﻫﺎي داﺧﻠﯽ ﺷﻬﺮ ﺟﻬﺖ دﺳﺘﺮﺳﯽ ﺑﻪ ﻣﻠﮏ ﻣﻮرد ﻧﻈﺮ ﻣﻬﯿﺎ ﻧﺒﺎﺷﺪ و رﻓﺖ و آﻣﺪ آﻧﺎن از ﺧﯿﺎﺑﺎنﻫﺎي دﯾﮕﺮ ﺻﻮرت ﭘﺬﯾﺮد، ﺑﺮاﺑﺮ ﺧﯿﺎﺑﺎن ﻣﻮرد اﺳﺘﻔﺎده ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﻣﯽﺷﻮد.
• ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻋﺮﺻﻪ ﺳﺮاﻫﺎ، ﭘﺎﺳﺎژﻫﺎ و ﮐﺎروانﺳﺮاﻫﺎ ﺑﺮ اﺳﺎس ﺑﺎﻻﺗﺮﯾﻦ ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻣﻌﺒﺮي ﮐﻪ از آن ﻣﻨﺸﻌﺐ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ، ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﻣﯽﺷﻮد.
• ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺑﺮاي اﻣﻼك واﻗﻊ در ﺣﺮﯾﻢ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﺷﻬﺮ، ﺑﺨﺶ و ﯾﺎ روﺳﺘﺎي ﻣﻮرد ﻧﻈﺮ، ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻧﺸﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﻣﻌﺎدل ۷۰ درصد ارزشﻫﺎي ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻧﺰدﯾﮏﺗﺮﯾﻦ ﻣﺤﻞ ﻣﺸﺎﺑﻪ ﻣﺒﻨﺎي ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد.

ارزش معاملاتی اعیان

منظور از ارزش معاملاتی اعیان همان ارزش بنای ساختمان بوده که برای تعیین آن باید به ضوابط اجرایی دفترچه ارزش معاملاتی مربوطه مراجعه کنیم.

ارزش معاملاتی ساختمان در سال ۹۹

از آنجایی که بنا ساختمان در مناطق مختلف هر فرق میکند باید به نوعی قیمت عرصه نیز در قیمت اعیان دیده شود. همانطور که در تذکر تصویر بالا آمده برای تعیین ارزش معاملاتی اعیان باید ۳۰ درصد ارزش معاملاتی عرصه را نیز به مقادیر جدول بالا اضافه کرد.

قیمت اعیان با توجه به نوع کاربری + ۰.۳ * قیمت عرصه = قیمت اعیان ساختمان

• در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ و اداري ﺑﯿﺶ از ﭘﻨﺞ ﻃﺒﻘﻪ (ﺑﺪون اﺣﺘﺴﺎب زﯾﺮزﻣﯿﻦ و ﭘﯿﻠﻮت) از ﻃﺒﻘﻪ ﺷﺸﻢ ﺑﻪ ﺑﺎﻻ ﺑﻪ ازاي ﻫﺮ طبقه بالاتر ۱.۵ درصد ﺑﻪ ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ردﯾﻒ ۲ جدول ۲ اضافه میشود.
• در ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ﺗﺠﺎري ﺑﻪ ازاي ﻫﺮ ﻃﺒﻘﻪ ﺑﺎﻻﺗﺮ ﯾﺎ ﭘﺎﯾﯿﻦﺗﺮ از ﻫﻤﮑﻒ ۱۵٪ و حداکثر ۵۰٪ از ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن (اﻋﯿﺎﻧﯽ) ﻣﻮﺿﻮع ردﯾﻒ ﯾﮏ ﺟﺪول ۲ کسر میشود..
• ﭼﻨﺎﻧﭽﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ فاقد طبقه همکف (همسطح با معبر اصلی) باشد اولین طبقه بالاتر و پایین تر از سطح معبر مربوط همکف محسوب میشود.
• ارزش ﻫﺮ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﭘﺎرﮐﯿﻨﮓ و اﻧﺒﺎری متعلق به هر واحد ساختمانی معادل ۵۰٪‌ قیمت هر مترمربع ساختمان مندرج در جدول ۲ تعیین میگردد.
• در محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی املاک کلیه فضاهای غیر‌مسقف و همچنین مشاعات ساختمان جزء اعیانی محسوب نمیشود.
• به ازای هر سال قدمت ساختمان (با ارایه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف ۲۰ سال نسبت به محاسبه ارزش معاملاتی ۲٪ از کل ارزش معاملاتی اعیانی ملک (تا سقف ۴۰٪) که مطابق بندهای فوق تعیین میگردد کسر میشود.

ارزش معاملاتی اعیانی واحدهای تکمیل نشده

ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ اﻋﯿﺎﻧﯽ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ﺗﮑﻤﯿﻞ ﻧﺸﺪه ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ وﺿﻌﯿﺖ آن در ﻫﺮ ﯾﮏ از ﻣﺮاﺣﻞ ﺳﺎﺧﺖ ﺑﻪ ﺷﺮح ﺟﺪول زیر تعیین میگردد. ضمنا در املاکی که دارای دو یا چند طبقه میباشند ارزش ﻣﻌﺎﻣﻼﺗﯽ اﻋﯿﺎﻧﯽ ﻫﺮ ﻃﺒﻘﻪ ﺑﺮ اﺳﺎس ﺗﻄﺒﯿﻖ وﺿﻌﯿﺖ ﻣﻮﺟﻮد آن ﺑﺎ ﯾﮑﯽ از ﻣﺮاﺣﻞ ﭼﻬﺎرﮔﺎﻧﻪ ذﯾﻞ ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﻣﯽﮔﺮدد.

ارزش معاملاتی اعیان ساختمان در مراحل مختلف ساخت

در مطلب بعدی از پارامتر P برای تعیین هزینه عوارض نوسازی شهرداری استفاده خواهیم کرد.